• Voll-Leerstand: Immobilien, die vollständig ungenutzt sind, wie etwa brachliegende Fabriken oder leerstehende Wohnhäuser.
• Teil-Leerstand: Räumlichkeiten, die nur zeitweise oder eingeschränkt genutzt werden, beispielsweise Ferienwohnungen oder saisonal genutzte Gewerbeflächen.
• Fehlnutzung: Gebäude, deren Nutzung vom ursprünglichen Zweck abweicht, etwa repräsentative Erdgeschossflächen, die als Lager dienen.

Diese Kategorien verdeutlichen, dass Leerstand nicht nur die Abwesenheit von Nutzung bedeutet, sondern auch durch Art und Qualität der Nutzung geprägt ist. Jede Form des Leerstands erfordert spezifische Ansätze, um das damit verbundene Potenzial zu erschließen.

Zentrale Dimensionen

Um Leerstand zu verstehen und gezielt zu adressieren, ist es entscheidend, ihn aus verschiedenen Perspektiven zu betrachten. Vier zentrale Dimensionen spielen dabei eine wesentliche Rolle:

1. Räumliche Dimension
   Die geografische Lage eines Leerstands bestimmt maßgeblich dessen Nutzungspotenzial. Zentral gelegene Immobilien, etwa in Innenstädten, bieten oft vielseitigere Möglichkeiten für kulturelle, wirtschaftliche oder soziale Nutzungen als peripher gelegene Objekte. Gleichzeitig können innovative Konzepte auch in gut angebundenen Randlagen neue Perspektiven schaffen.
2. Soziale Dimension
   Leerstand beeinflusst das soziale Gefüge eines Ortsteils. Während langfristig ungenutzte Gebäude zu einer Verödung beitragen können, bieten aktivierte Räume Chancen für Begegnung, Integration und kreativen Austausch. Leerstand offenbart oft Schwächen im sozialen Gefüge, kann jedoch durch gezielte Nutzungen zur Stärkung der Gemeinschaft beitragen.
3. Kulturelle Dimension
   Leerstehende Gebäude und Flächen tragen symbolischen Wert und erzählen Geschichten von Wandel, Verlust und Identität. Verlassene Gasthäuser oder Fabriken stehen für den Strukturwandel und das Schwinden lokaler Traditionen. Gleichzeitig können sie zu Plattformen für kulturelle Initiativen werden, die neue Identitäten schaffen und altes Erbe revitalisieren.
4. Rechtliche Dimension
   Eigentumsverhältnisse, steuerliche Anreize und Förderprogramme spielen eine zentrale Rolle bei der Aktivierung von Leerständen. Oftmals wirken intransparente Eigentumsstrukturen oder fehlende rechtliche Rahmenbedingungen als Hemmschuh. Andererseits können gezielte steuerliche Anreize und rechtliche Maßnahmen Leerstand in dynamische Räume verwandeln.

Die Betrachtung dieser Dimensionen ermöglicht eine ganzheitliche Analyse des Phänomens Leerstand. Sie bildet die Grundlage, um individuelle Strategien zu entwickeln, die sowohl die spezifischen Herausforderungen als auch die Potenziale eines Standorts berücksichtigen. Durch diese Perspektive wird Leerstand nicht nur als Problem, sondern als vielschichtiges Phänomen mit Gestaltungs- und Transformationspotenzial sichtbar.

In Österreich stehen rund 13,3 % aller Wohnungen leer – das entspricht etwa 653.000 Wohneinheiten ohne Haupt- oder Nebenwohnsitzmeldung (Statistik Austria, 2021). Greenpeace schätzt, dass über 230.000 dieser Einheiten mit mehr als 17 Millionen Quadratmetern Wohnfläche ungenutzt bleiben, was potenziell Wohnraum für etwa 340.000 Menschen bieten könnte.

Die Leerstandsquote bei Geschäftslokalen in den österreichischen Innenstädten lag 2022 bei durchschnittlich 6,7 %, wobei Niederösterreich mit 7,2 % leicht darüber lag.

In Niederösterreich sind insbesondere kleinere Städte betroffen, in denen die Leerstandsquote in Ortskernen etwa 12–15 % beträgt. Neulengbach, als Kleinstadt im Wiener Umland, verzeichnet ebenfalls Leerstände, sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Gewerbe- und Handelsflächen im Stadtkern.

Leerstand in Neulengbach: Zuwanderung trifft auf brachliegende Geschäftsflächen

Neulengbach wächst stetig, sowohl demografisch als auch wirtschaftlich. Dennoch gibt es im Stadtzentrum markante Leerstände, vor allem bei Gewerbeflächen und Geschäftslokalen. Diese Leerstände sind weniger ein Symptom von Abwanderung, sondern Ausdruck struktureller und wirtschaftlicher Herausforderungen:

1. Erdgeschosszonen im Zentrum
   Viele leerstehende Gewerbeflächen und Ladenlokale im Stadtkern sind nicht mehr konkurrenzfähig. Sie leiden unter:

• Fehlender Anpassung an moderne Bedürfnisse, etwa energieeffiziente Ausstattung oder flexible Raumkonzepte.
• Hoher Konkurrenz durch Einkaufszentren in Nachbarregionen, die eine höhere Frequenz und attraktivere Mietkonditionen bieten.
• Miethöhen: Diese stehen oft nicht im Verhältnis zu den wirtschaftlichen Möglichkeiten lokaler Unternehmer:innen oder Start-ups.
• Veraltete Flächen: Leerstehende Räume entsprechen häufig nicht den Anforderungen moderner Geschäftsmodelle.

2. Missverhältnis von Angebot und Nachfrage
   Trotz vorhandener Zuwanderung bleibt die Nachfrage nach innerstädtischen Gewerbeflächen gering. Gründe hierfür sind:

3. Handelsverlagerung und wirtschaftlicher Druck
   Wie viele niederösterreichische Städte kämpft Neulengbach mit einer Verlagerung des Einzelhandels an die Stadtränder. Einkaufszentren und Online-Handel ziehen Kundenströme ab, wodurch die Attraktivität des Zentrums sinkt und Leerstände weiter zunehmen.

Durch systematische Datenerhebungen, innovative Nutzungskonzepte und die Einbindung aller relevanten Akteur:innen können Leerstände in wertvolle Räume umgewandelt werden. Neulengbach, mit seinen sichtbaren Leerständen im Stadtzentrum, verdeutlicht das Potenzial, brachliegende Gebäude in lebendige, multifunktionale Orte zu verwandeln. Dies zeigt, dass Leerstand nicht primär als Problem, sondern als Möglichkeit verstanden werden sollte.

Die Voraussetzung dafür ist ein Umdenken: Weg von einer defizitorientierten Sichtweise hin zu einem konstruktiven Blick, der Leerstand als Freiraum und Ressource begreift. Wenn Städte und Gemeinden diese Perspektive einnehmen, können sie nicht nur neue Impulse für ihre eigene Entwicklung setzen, sondern auch Vorreiter für nachhaltige und inklusive Stadtgestaltung werden.

Leerstand ist kein Stillstand – er bietet die Chance auf einen Neuanfang. Mit der richtigen Strategie und einer breiten Beteiligung der Bevölkerung kann aus ungenutztem Raum ein wertvoller Beitrag für die Zukunft der Stadt entstehen.

NÖN (2023): Leerstand in NÖ Städten lag 2022 bei 7,2%. Verfügbar unter: https://www.noen.at/niederoesterreich/wirtschaft/geschaeftsstrassen-leerstand-in-noe-staedten-lag-2022-bei-7-2-prozent-niederoesterreich-358901668

Stumfol, I., Grinzinger, E., Zech, S., Amann, W., Mundt, A., Leitner, E., Sillipp, N. & Wallenberger, J. (2023): Leerstand mit Aussicht. Handbuch für Leerstandsmanager:innen und Gemeinden zur Aktivierung von Leerstand. Hrsg. Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft, Abteilung III/7 – Innovation, Lokale Entwicklung und Zusammenarbeit, Wien.

Fotos - Maria Hörmandinger